弁護士 堤 健太郎
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明け渡し実現までの流れ
明け渡し請求の具体的な時期は、支払いが滞ってから、3ヶ月から4ヶ月を過ぎた頃から開始することになります。
1 内容証明郵便を利用した支払い請求と賃貸契約解除通知
最初に、支払い請求と、支払いがない場合の賃貸契約解除の通知を、「内容証明（一般書留郵便物の内容文書を証明するサービス）」を利用して送付します。
上記の内容証明で送付した賃貸契約解除通知は、裁判では必須の書証類となります。
この通知によって、家賃を支払うという意思、もしくは、賃貸建物を明け渡すという意思が確認できれば、それらの同意内容をまとめた書面を取り交わします。
2 賃貸建物明渡請求訴訟の提起
「内容証明」で賃貸契約解除通知を送ったにもかかわらず、借主が応じない場合は、訴訟の提起を行なうことになります。
訴訟では、建物の明け渡し、家賃の支払い、支払いの遅れによって生じた損害金を請求することになります。
ここまで来れば、借主もかなりの割合で判決を待つことなく、任意による明け渡しを考えることになり、それを申し出てくることになります。訴訟内容が事実と認められ、その他に問題点がなければ、裁判所が借主に対して任意の明け渡しを前提とする「和解条項」を提示することも少なくありません。
その後、支払い等についての内容を決定し、借主と和解が締結、訴訟は終了という流れになります。締結した和解条項に違反する行為があった場合には、判決内容と同じように強制執行手続きを行うことになります。
和解が締結しなければ、判決ということになります。
3 明け渡しの強制執行
和解が締結している、または、既に判決が出ているのに、借主が応じない場合には、債権回収のための強制執行手続を実施することになります。
強制執行を行なうにあたり、最初に執行官が現地に赴き、期日を決めて任意の明け渡しを借主に請求します。借主が応じない場合は、強制執行の実施を告示します。
それでも尚、借主が応じないようであれば、執行官と共に弁護士が現地に赴き、賃貸建物内の持ち物を強制的に運び出すことになります。
4 債権回収のための強制執行
判決等が既に下されているにもかかわらず、借主が支払わない場合、給与や持ち物等の差し押さえを行い、債権回収を強制的に図ります。
Q5 それでも、裁判沙汰はしたくないのですが・・・。
A5 お気持ちは十分理解できます。私共も決して裁判ありきではありません。
しかしながら、何ヶ月も経過しているにもかかわらず、支払の意思も能力もない中で、また、明け渡しの意思も能力もない中で、話し合いで解決することは困難です。
保全処分について
なお、オプションの申立として、占有移転禁止の仮処分というものがあります。これは、借主の方で判決を受ける前に居住者を入れ替える等の工作に出そうな場合の対抗措置です。賃貸建物明け渡し請求の訴訟では、提起時に居住していた者を被告とするのですが、訴訟の途中で居住している者が別に変わった場合には、あくまで判決では提起時に居住していた者を対象に明け渡しを命ずる内容となり、判決後の強制執行になると、変わった後に居住している者を立ち退かせることができなくなるのです。
そこで、仮に後で居住者が入れ替わったとしても、裁判所に予め法的に居住者を固定化することで、変わった後に居住している者を対象に強制執行が発動できるということになります。
実際に保全処分をする必要があるかについては、借主の態度等によって判断する必要があります。
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