弁護士 堤 健太郎
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よくあるご相談と回答
Q1 私の契約書には、一回でも家賃滞納があれば契約を解除できるという条項があります。一回でも家賃の滞納があれば、直ちに契約を解除して借主に対し強制退去を請求できますか。
A1 いいえ。
判例では、賃貸借契約は継続的な契約関係であることを理由に、滞納があったことだけでなく、当事者間の信頼関係が失われたと判断されるような事実関係がなければ解除できないとされています。そのため、賃貸契約上書かれた条項であっても、単なる一回の家賃滞納だけでは賃貸契約を解除できません。
もっとも、滞納だけでなく、賃貸契約上定められた条項に反して使用している等の問題があれば、解除できる可能性もありますので、当事務所にご相談下さい。
Q2 借主への督促を文書で出すときには、内容証明郵便で出すことになるのでしょうか。
A2 必ずしもそうとはいえず、場面を選びます。
内容証明郵便とは、文書の存在と文書に書かれた内容を公的に証明する文書です。内容証明郵便によって通知すれば、そんな文書は受け取っていない、受け取った文書にはそのようなことは書いていなかったという弁解は通らないことになります。
そのような効果があることから、裁判では督促の事実と内容を証明するために使われます。また、その内容証明郵便の効能を背景に、借主に「本気度」を示すことになります。
もっとも、単なる支払忘れ等の手違いかも知れない初期段階から、このようなものを出してしまっては、借主の態度を硬化させることになるので、注意が必要です。
Q3 裁判をするよりも、鍵を付け替えてしまい、荷物を引き上げる方が手っ取り早いのではないですか。
A3 昔はともかく、現在は、このような方法は違法行為として、逆に借主に対する損害賠償責任を負うという結果となります。
我が国は法治国家である以上、権利・利益が損なわれたとしても、それは司法の手により回復されるべきであり、自力で直接実行してはならないというのがその理由です。
ですから、このような方法は、当事務所では行いませんし、ご本人がされることもお勧めするものではありません。
Q4 裁判は2〜3年はかかると言われましたが・・・。
A4 平成10年の民事訴訟法の改正以来、裁判所は、早期に当事者の言い分や証拠を出し合い、真に戦わせるべき争点を明らかにさせる進め方をしています。
家賃滞納という比較的分かり易い事案であれば、早くて3〜4ヶ月、遅くとも1年以内で解決しうるようになりました。
借主の「あともう少し」とか「次の仕事で金が入ってくるので、そのときに・・・」というその場のしのぎの言葉に引き摺られて、3、4ヶ月などすぐに経過してしまいます。
Q5 それでも、裁判沙汰はしたくないのですが・・・。
A5 お気持ちは十分理解できます。私共も決して裁判ありきではありません。
しかしながら、何ヶ月も経過しているにもかかわらず、支払の意思も能力もない中で、また、明け渡しの意思も能力もない中で、話し合いで解決することは困難です。
というのも、借主にも生活がかかっており、おいそれと出て行くことができないからです。
借主も、訴状が来て、初めて重い腰が上がるものです。
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ご相談は、事務所でのご面談で行わせていただいております。お電話、FAX、e-mailによるご相談は行なっておりませんのでご了承ください。
初回相談も有料としますが、その代わり、引き続き訴訟や督促等をご依頼になった場合には、その費用から受け取った相談料分の金額を差し引かせていただきます。（実質無料相談）
